Großsanierung im Mehrparteienhaus: Was Hausverwaltungen bei Bauleitung und Förderung beachten müssen

Wenn das Mehrparteienhaus in die Jahre kommt

Irgendwann ist es soweit. Das Dach undicht, die Fassade rissig, die Fenster aus den 80ern, die Heizungsanlage am Ende ihrer Lebensdauer. Bei Mehrparteienhäusern aus den 1960er bis 1980er Jahren ist diese Phase 2026 oft fällig. Die Frage ist nicht mehr, ob saniert wird, sondern wie.

Eine Großsanierung im bewohnten Objekt ist ein Projekt mit vielen Schnittstellen. Hausverwaltung, Wohnungseigentümergemeinschaft, Mieter, Architekt, Bauleitung, Gewerke. Wer das ohne klare Prozessführung angeht, verliert Zeit, Geld und das Vertrauen der Bewohner.

Was rechtlich vor dem Bau geklärt werden muss

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind die wichtigsten Spielregeln festgehalten. Drei Punkte sind in der Praxis besonders kritisch.

• 1Erhaltungspflicht: Bauliche Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Erhaltung sind grundsätzlich verpflichtend und benötigen meist nur eine einfache Beschlussfassung.
• 2Verbesserungsmaßnahmen: Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgehen (zB energetische Aufwertung), brauchen in der Regel höhere Mehrheiten oder einstimmige Beschlüsse.
• 3Mindestrücklage: Seit 1. Jänner 2026 liegt sie bei 1,12 Euro pro Quadratmeter und Monat. Wer darunter liegt, schiebt anstehende Sanierungen vor sich her und finanziert sie später teurer.

Eine fundierte Beschlussfassung beginnt deshalb deutlich vor dem ersten Bauauftrag. Wer wartet, bis die Heizung im Winter ausfällt, ist gezwungen, in Hektik zu handeln.

Die häufigsten Stolperfallen bei der Beschlussfassung

Selbst wenn alle Bewohner grundsätzlich für eine Sanierung sind, scheitert die Beschlussfassung oft an kleinen Punkten.

• 1Unklare Kostenaufteilung: Wer zahlt welchen Anteil, vor allem bei unterschiedlichen Wohnungsgrößen?
• 2Verbesserung versus Erhaltung: Wird der Dachstuhl repariert (Erhaltung) oder gleich gedämmt (Verbesserung)? Diese Unterscheidung entscheidet über die Mehrheitsanforderungen.
• 3Fehlende Vergleichsangebote: Eine Hausgemeinschaft, die nur ein Angebot vorliegen hat, fühlt sich nicht ausreichend informiert.
• 4Kommunikationsdefizit: Wer die Bewohner erst zur Eigentümerversammlung informiert, hat den ersten Stimmungsverlust schon eingebaut.
• 5Streit über Ausführungsqualität: Premium oder Standard? Diese Frage führt oft zu wochenlangen Diskussionen.

Eine erfahrene Hausverwaltung bereitet die Beschlussfassung zwei bis drei Monate vor, mit klaren Informationspaketen, mehreren Angeboten und einer ehrlichen Einschätzung der Konsequenzen bei Aufschub.

Bauleitung im bewohnten Objekt: das eigentliche Herzstück

Hier scheidet sich die Spreu vom Weizen. Eine Sanierung im bewohnten Mehrparteienhaus stellt andere Anforderungen an die Bauleitung als ein Neubau.

• 1Sicherheit der Bewohner: Gerüstmontage, Materiallager, schwere Maschinen. Alles muss so geplant sein, dass keine Gefährdung entsteht.
• 2Lärmschutz und Bauzeiten: Bauzeiten sind durch Bauordnung und Hausordnung begrenzt. Wer Werktags ab 7 Uhr boren lässt, riskiert sofort Beschwerden.
• 3Zugänglichkeit: Bewohner müssen jederzeit ihre Wohnung erreichen können. Aufzüge, Stiegenhäuser, Eingangsbereiche sind kritische Schnittstellen.
• 4Staub- und Schmutzminimierung: Saubere Abtrennungen, Reinigung, klare Kommunikation, wenn es trotzdem mal Dreck gibt.
• 5Bewohnerkommunikation: Wer was wann macht, in welchen Bereichen. Wöchentliche Updates an alle Bewohner sind oft das Minimum.

Eine professionelle Bauleitung kennt diese Aspekte und plant sie aktiv ein. Wer Bauleitung nur als "Kontrolle der Bautätigkeiten" versteht, unterschätzt die Komplexität.

Förderung als zentraler Hebel

2026 sind für Großsanierungen im Mehrparteienhaus mehrere Förderschienen relevant.

• 1Sanierungsoffensive Mehrgeschosswohnbau: Bundesweite Förderung für umfassende Sanierungen, kombinierbar mit Landesförderungen.
• 2Raus aus Öl und Gas: Zuschuss beim Tausch fossiler Heizsysteme.
• 3Landesförderung Salzburg: Spezifische Programme für Mehrgeschosswohnbau, oft mit zusätzlichen Energiestandards verknüpft.
• 4Kommunale Zuschüsse: Manche Salzburger Gemeinden bieten zusätzliche Förderungen für lokale Sanierungen.Hausverwaltung

Die Höhen hängen massiv von Maßnahme, Gebäudegröße und energetischer Wirkung ab. Realistisch sind Einsparungen von 100.000 bis 500.000 Euro pro Mehrparteienhaus, wenn die Anträge sauber aufgesetzt sind.

So sieht ein realistischer Ablauf aus

Ein bewährter Ablauf, der sich in der Praxis bewährt hat:

1. Bestandsanalyse durch Baumeister, Architekt oder Sachverständigen. Zustand, Substanz, Sanierungsbedarf.
2. Maßnahmenkatalog mit klarer Trennung zwischen Erhaltung und Verbesserung.
3. Kostenschätzung in mehreren Varianten (Minimal, Standard, Premium).
4. Förderprüfung vor jeder Beschlussfassung.
5. Information der Eigentümergemeinschaft mit ausreichendem Vorlauf, schriftlichen Unterlagen und mindestens einer Informationsveranstaltung.
6. Beschlussfassung mit dokumentierter Mehrheit und klaren Auflagen.
7. Ausschreibung und Vergabe durch die Hausverwaltung, idealerweise mit drei Vergleichsangeboten je Gewerk.
8. Bauleitung mit klaren Verantwortlichkeiten und regelmäßiger Bewohnerkommunikation.
9. Übergabe und Abnahme mit Mängelliste und dokumentierter Restmängelregelung.

Wer diesen Ablauf konsequent durchgeht, vermeidet die häufigsten Konfliktthemen und schafft ein Projekt, das auch nach fünf Jahren noch als gut bewältigt gilt.

Für eine erste Einschätzung der nächsten Schritte kannst du SCURA Bau direkt kontaktieren.

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Quellen